Ciudad por ciudad Reglas para ADU en Miami, por ciudad

Primero: ¿en qué ciudad está tu lote?

La radiografía gratis muestra la jurisdicción de cada parcela junto a su folio, y el Lot Check lee el registro oficial de esa jurisdicción y lo cita.

Guíate por el folio, no por la dirección postal. Los dos primeros dígitos de un número de folio de Miami-Dade son el código del municipio: 01 es la Ciudad de Miami, 03 Coral Gables, 06 North Miami y 11 Miami Shores, y 30 es el área no incorporada de Miami-Dade, fuera de toda ciudad. Fuente: Tasador de Propiedades de Miami-Dade, Folio Numbers.

Florida no obliga a los condados ni a las ciudades a permitir ADU: cada uno decide. La ley estatal dice que un condado o una ciudad puede adoptar una ordenanza que permita ADU en cualquier zona unifamiliar. La SB 48, un proyecto de ley de 2026 que habría obligado a los gobiernos locales a adoptar una antes de una fecha fija, se aprobó en el Senado el 4 de febrero de 2026 y murió en la Cámara el 13 de marzo de 2026. Fuentes: Florida Statutes (2026), s. 163.31771(3); SB 48 (2026), historial del proyecto.

Para cada lugar de abajo, estas son las preguntas que hay que responder antes de planear un ADU:

• ¿Se permite un ADU, y en qué distritos de zonificación?
• El tamaño mínimo del lote, y el límite de tamaño del ADU.
• Retiros, altura y cobertura del lote.
• Estacionamiento.
• Quién puede vivir en él, y si el dueño debe vivir en el lote.
• Si se puede rentar, a largo o a corto plazo.
• Medidores y dirección separados.

Ciudad de Miami

El código de zonificación de la Ciudad es Miami 21, modificado para los ADU en 2025 (Ordenanza 14375). Se permite un ADU por derecho propio en un lote con una casa unifamiliar en las zonas T3-L, T3-O, T4, T5 y T6. T3-R no está en la lista.

• Tamaño: al menos 275 pies² para un estudio y 450 pies² para un dormitorio. Un ADU separado puede ocupar hasta el 10% del área del lote y no más de 800 pies²; uno dentro de la casa o adosado a ella, hasta el 10% del área del lote y 500 pies². Ninguna dispensa (waiver) se aplica al máximo.
• Ubicación: dentro de la casa o en un edificio auxiliar. En T3, un edificio auxiliar queda al menos a 20 pies del frente, a 10 pies de una calle lateral y a 5 pies de los linderos laterales y del fondo, tiene como máximo dos pisos y 25 pies (un piso en T3-R) y no puede ser más alto que la casa. En T3 la cobertura del lote es como máximo del 50% en la planta baja.
• Estacionamiento: en T3, un espacio por ADU, y ninguno dentro de un TOD o un Transit Corridor.
• Propiedad: la casa y el ADU siguen siendo del mismo dueño.
• Renta: un ADU solo puede rentarse si la propiedad tiene prueba vigente de homestead, y debe usarse predominantemente como vivienda permanente. Para rentarlo necesitas el permiso de construcción con una declaración notariada del dueño (ADU owner disclosure statement), un certificado de ocupación y un certificado de registro del ADU, que se renueva cada año con prueba de homestead y una inspección. Tarifas: $300 por el primer registro e inspección, $250 por cada renovación anual y $75 por una reinspección. El registro puede revocarse si el ADU se renta como alojamiento transitorio o temporal.

Fuentes: Miami 21, Section 3.18, Article 4, Table 3 y Table 4 (T3), Article 5, Illustration 5.3, Article 6, Table 13; City of Miami Code, s. 2-214.

North Miami

North Miami permite un ADU separado por casa, solo en los distritos R-1 y R-2, mediante la revisión del plano del sitio por el Development Review Committee.

• Lote: al menos 12,500 pies², y sin pozo séptico.
• Tamaño: al menos 500 pies², y no más del 25% del tamaño de la casa principal.
• Altura y retiros: los mismos que para la casa principal. Un ADU al fondo que no se ve desde la calle puede, con una pantalla, quedar a 10 pies del lindero del fondo.
• Estacionamiento: un espacio para el ADU, y toda la propiedad debe cumplir los requisitos de estacionamiento de la ciudad.
• Quién vive ahí: el dueño debe vivir en el lote, en la casa o en el ADU. Una restricción en la escritura limita el ADU a personas mayores (55 años o más) o a personas de ingresos extremadamente bajos a moderados, y el ADU no puede venderse por separado. En el ADU pueden vivir como máximo dos personas.
• Renta: ningún contrato de menos de seis meses. Un ADU rentado necesita un certificado de uso y un recibo de impuesto de negocio, ambos al día cada año, y el dueño presenta una declaración jurada anual.
• Servicios: no se exigen conexiones separadas de agua y alcantarillado si las de la casa se pueden extender. Las conexiones separadas, si las pides, corren por tu cuenta.
• La ciudad envía por correo un aviso de la solicitud a los dueños colindantes.

Fuente: North Miami Code of Ordinances, Chapter 29 (Land Development Regulations), s. 5-102, y s. 5-1402 para el estacionamiento.

Miami Shores

Miami Shores no permite ADU. En sus distritos residenciales el uso permitido es la vivienda unifamiliar, sin más de una vivienda por lote, y el código de zonificación incluye las casas de huéspedes, las viviendas accesorias y las cocinas o dormitorios en estructuras accesorias entre los usos que no están incluidos. Usar un edificio accesorio como vivienda de cualquier tipo es un uso prohibido. El borrador de las nuevas reglas residenciales que la Villa publicó en julio de 2026 mantiene estas exclusiones.

Fuentes: Miami Shores Village Code, Appendix A (Zoning), s. 411 y s. 501(13); borrador de la ordenanza del distrito R, julio de 2026.

Coral Gables

Coral Gables no permite un ADU que se pueda rentar. Su código de zonificación permite dos tipos de espacio habitable accesorio:

• Una vivienda accesoria sobre un garaje, en un distrito unifamiliar (SFR), para miembros de la familia que vive en la casa o personas empleadas en la propiedad, y sin cocina.
• Una casa de huéspedes, solo en un Residential Estate: un terreno de al menos 1½ acres, 200 pies de ancho y 250 pies de fondo, con una casa de al menos 4,273 pies². La casa de huéspedes puede tener cocina, puede ocupar hasta 600 pies² de superficie en planta o el 10% de la superficie en planta del edificio principal, lo que sea mayor, y va en el patio trasero. Solo pueden alojarse invitados personales que no pagan, ninguno todo el año, y el dueño no puede vivir en ella y rentar la casa principal.

Revisión de diseño: el Board of Architects revisa los permisos de construcción según las normas de diseño arquitectónico del código. Los edificios nuevos deben diseñarse en un estilo arquitectónico específico, como colonial, veneciano, mediterráneo, italiano, francés o bahameño, con las excepciones que el código enumera.

Fuentes: Coral Gables Zoning Code, s. 3-302, s. 3-305, s. 5-103 y s. 14-103.1, y "Residential estate" en el Article 16.

Área no incorporada de Miami-Dade

En terrenos fuera de toda ciudad, el condado de Miami-Dade permite una unidad accesoria en un lote con una casa unifamiliar, dentro del Urban Development Boundary, en los distritos de zonificación AU, EU y RU (y en terrenos GU asimilados a ellos). La unidad accesoria es un ADU, que se puede rentar, o una casa de huéspedes (guesthouse), que es solo para el hogar de la casa principal y no se puede rentar.

• Lote y tamaño: el plan maestro del condado fija de 400 a 800 pies² de área habitable para un ADU, en lotes unifamiliares de al menos 7,500 pies².
• Ubicación y altura: un ADU separado no puede estar delante de la casa ni más cerca del lindero frontal que la casa, y no puede ser más alto que la casa. Un ADU separado de un piso sigue los retiros y la cobertura de lote de las estructuras accesorias de su distrito. En RU-1, un edificio accesorio queda al menos a 75 pies del frente y a 5 pies del fondo, con el mismo retiro lateral interior que la casa: el 10% del ancho del lote, al menos 5 pies y como máximo 7½ pies. En RU-1 la cobertura del lote es como máximo del 40% en urbanizaciones más nuevas (lotes de al menos 75 pies de ancho y 7,500 pies²) y del 35% en las más antiguas (50 pies y 5,000 pies²). Los ajustes de retiros, altura y cobertura de un ADU pueden aprobarse mediante el procedimiento de ajuste administrativo del condado.
• Estacionamiento: un espacio además de los de la casa, que no se exige a menos de 660 pies de un corredor principal con transporte público, un corredor de uso mixto o un corredor de tránsito rápido del plan maestro del condado.
• Quién vive ahí: hasta dos personas por dormitorio de noche, sin contar a los niños menores de tres años. El dueño no tiene que vivir en el lote; si vive en él, debe vivir en la casa principal, no en el ADU. El ADU no puede venderse por separado de la casa.
• Renta: un ADU se puede rentar por periodos de al menos un mes. No puede ser una renta vacacional por sí solo; la casa y el ADU juntos pueden ser una sola renta vacacional.
• Medidores y dirección: un ADU puede tener sus propios medidores de servicios, dirección o número de unidad y buzón. Una casa de huéspedes no.
• Certificado de uso: obligatorio para toda unidad accesoria, y solo lo obtiene el dueño de la casa. El de un ADU se renueva cada año, con una inspección.

Fuentes: Miami-Dade County Code, s. 33-22, s. 33-28, s. 33-49 y s. 33-50; CDMP Land Use Element; Miami-Dade RER, Accessory Dwelling Units or Guesthouses.

De un vistazo

¿Cabe la Casita ADU?

La Casita ADU mide unos 30 × 13 pies, 400 pies² brutos y 10 pies de alto: un dormitorio, un baño y una cocina y sala. El Lot Check muestra lo que permite tu parcela y qué módulo cabe.

Su solicitud ante el DBPR de Florida está en preparación. Si el Estado de Florida no aprueba la unidad, el depósito se reembolsa completo en 48 horas.